L’asta giudiziaria è un’attività processuale con cui si dispone la vendita forzata di uno o più beni di proprietà di una persona fisica o giuridica gravata da debiti insoluti. Obiettivo dell’asta è ottenere una liquidità che sia in grado di soddisfare, in tutto o in parte, i creditori procedenti o intervenuti nel processo. Qualsiasi persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà del bene messo in vendita. Ogni informazione relativa al bene in vendita può essere acquisita tramite il portale specializzato www.astegsa.com almeno quarantacinque giorni prima del termine fissato per la presentazione delle offerte. Le modalità di partecipazione ad un'asta sono differenti in relazione al Tribunale interessato e al tipo di vendita. Per questo motivo, prima di partecipare all’asta, è importante leggere attentamente i documenti ufficiali della vendita (ordinanza di vendita, avviso, perizia) e consultare ogni altro documento che il Giudice dispone di pubblicare (es. foto, planimetrie, filmati, virtual tour 360°). La documentazione ufficiale della vendita è disponibile anche presso la Cancelleria del Tribunale, unitamente al modulo di partecipazione. Prima di presentare la propria offerta, è possibile contattare il Custode Giudiziario nominato dal Giudice per prenotare la visita dell’immobile in vendita. Per partecipare alla vendita è necessario presentare, entro i termini stabiliti, idonea domanda di partecipazione/offerta irrevocabile d’acquisto (in base al tipo di vendita), unitamente al deposito cauzionale e ai documenti previsti indicati nell’avviso di vendita.

L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, realizza la vendita di un immobile di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di un debito insoluto nei confronti del creditore. Pertanto un immobile va in asta quando ci troviamo in presenza di un creditore che, munito di titolo esecutivo, come ad esempio un atto di mutuo, si rivolge al Tribunale il quale, nella persone del G.E., invia al debitore un precetto con il quale si dà un’ultima possibilità al debitore di far fronte ai propri debiti. Se il debitore, nel lasso di tempo consentitogli, non adempie a quanto intimatogli dal Giudice, si dà il via alla vera e propria azione esecutiva.

Quando il debitore a cui è stato inviato il precetto non procede al pagamento degli insoluti nei confronti del creditore, ha inizio il pignoramento dell’immobile. Il debitore esecutato manterrà la proprietà dell’immobile oggetto di pignoramento (e l’eventuale diritto di abitarvici) fino al rilascio del decreto di trasferimento.

Il debitore può affittare l’immobile pignorato solo se autorizzato dal Giudice dell’Esecuzione. Potrà invece vendere l’immobile privatamente fino a venti giorni prima dell’asta senza incanto, evitando così la prosecuzione del procedimento esecutivo e riuscendo ad estinguere il debito nei confronti del creditore. Nel caso in cui l’immobile oggetto di procedura sia locato, occorre distinguere: se il contratto di locazione è stato registrato antecedentemente al pignoramento è opponibile al terzo acquirente; se invece è successivo al pignoramento, l’immobile è giuridicamente libero. Il decreto di trasferimento emesso dal Giudice conterrà già l’intimazione a chi occupa l’immobile senza titolo a liberarlo immediatamente.

Lo scopo dell’asta è trovare il maggior numero possibile di offerenti interessati per ricavare il valore più alto dalla vendita del bene. A trattativa privata l’eventuale offerta presentata per acquistare l’immobile sarebbe unica.

L'avviso di vendita è il documento redatto dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal Giudice, che permette al pubblico di conoscere le informazioni essenziali per poter partecipare all’asta. L’avviso contiene ad esempio: la descrizione del bene posto in vendita; la data, l’ora e il luogo dell’asta; il prezzo base; il rilancio minimo; il termine di presentazione delle offerte; la modalità di vendita; il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima. La perizia di stima è il documento redatto da un esperto estimatore nominato dal Giudice che riporta le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, ovvero: valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale; l’identificazione catastale; la planimetria; le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi; vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità; stato di possesso del bene. L’ordinanza di vendita è il documento emesso dal Giudice con il quale quest’ultimo stabilisce: le condizioni e i termini della vendita all’asta; se la stessa debba essere delegata a un professionista; i termini e le modalità del deposito della cauzione; la data ultima per la presentazione delle offerte; l’udienza per la gara tra gli offerenti; il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo; le altre condizioni della vendita.

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Per poter visitare il bene è necessario rivolgersi al “Custode Giudiziario”.

Le modalità di partecipazione ad un'asta sono differenti in relazione al Tribunale interessato. Generalmente, è necessario presentare idonea domanda unitamente al deposito cauzionale e/o di spesa, entro i termini stabiliti nell’avviso di vendita.

In caso di aggiudicazione definitiva, l’aggiudicatario dovrà versare, nei termini e nei modi indicati nell’ordinanza o nell’avviso di vendita, il saldo prezzo.

E’ stata definita tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali una “Convenzione per l’erogazione dei mutui agli aggiudicatari”, in virtù della quale la stipula dell’atto di mutuo con concessione dell’ipoteca avviene contestualmente al decreto di trasferimento. Il mutuo “convenzionato” facilita la partecipazione alle aste giudiziarie di tutti coloro che non dispongono immediatamente della liquidità necessaria. L’elenco delle banche aderenti alla convenzione è pubblicato sul sito www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx. È inoltre possibile contattare altre banche per richiedere informazioni a proposito.

Il sito viene aggiornato tempestivamente in relazione agli esiti di ogni singola vendita, ove vengano resi noti da parte del responsabile della procedura.

L'asta telematica è una modalità di vendita, applicabile sia alle vendite giudiziarie che a quelle private, che si basa sull'utilizzo della rete internet per la manifestazione della volontà di vendita e di acquisto, secondo la disciplina prevista nell'avviso di vendita e nel regolamento di partecipazione, nel rispetto della normativa prevista. Tale modalità di vendita consente agli utenti di partecipare pur non essendo fisicamente presenti in un luogo stabilito, superando ogni ostacolo fisico e temporale di partecipazione.

Nel caso di vendita disciplinata dalle regole del c.p.c., l'offerta per la vendita telematica deve essere compilata attraverso il Modulo Web del Ministero della Giustizia a cui si accede dalla piattaforma del Gestore della Vendita Telematica nominato in ordinanza.

Per presentare l'offerta per via telematica è necessario disporre di una casella di posta elettronica certificata (PEC) e di un dispositivo di firma digitale. La PEC e il dispositivo di firma digitale possono essere richiesti anche alla Società tramite l'apposita funzione presente nell'area riservata della piattaforma www.astetelematiche.it, previa registrazione gratuita al servizio.

Alla domanda andranno allegati tutti i documenti previsti nell'ordinanza di delega e nel relativo avviso di vendita. Vengono comunemente allegati: il documento di riconoscimento, codice fiscale e contabile del bonifico di avvenuto versamento della cauzione.

Al modulo web si accede mediante il pulsante "Partecipa" presente nella scheda del lotto posto in vendita sul portale www.astetelematiche.it il quale reindirizza alla pagina presente sul sito del Ministero.

Prima di depositare l'offerta è necessario pagare il bollo telematico. Per poter effettuare il pagamento del bollo è necessario avere un codice di riferimento chiamato codice Hash che viene generato nella fase conclusiva della redazione dell'offerta telematica e che, dovrà essere copiato ed inserito nell'apposito spazio denominato "Impronta del documento (codifica base64)*".

Per partecipare a una vendita telematica, è necessario registrarsi gratuitamente a www.astetelematiche.it. Il sito, almeno trenta minuti prima dell'inizio delle operazioni di vendita invierà all'offerente, all'indirizzo Pec indicato nell'offerta, il codice di partecipazione.